Оспаривание кадастровой стоимости

В Российской Федерации существуют налоги на землепользование и недвижимость. Как определяется их размер? Вопрос этот актуален практически для всех владельцев недвижимости, включая и участки земли, находящиеся в личном пользовании.

Кадастровая стоимость: сущность и назначение

Кадастровая стоимость – величина, которая определяется путем специальной оценки. Именно она и служит для расчета величины налоговых выплат. Кроме того, из этой величины исходят при выкупе земель, находившихся в государственной собственности, в некоторых случаях определяют ставки аренды.

Узнать кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости можно тремя способами:

  1. Проще всего найти стоимость в кадастровом паспорте, если он имеется на руках у владельца недвижимости.
  2. Можно также найти нужную информацию на сайте Росреестра. Чтобы найти сведения, следует ввести кадастровый номер искомого объекта, а также заполнить другие необходимые поля в форме.
  3. Самый сложный, но надежный способ – получить выписку о стоимости в Кадастровой палате. Для этого нужно будет написать заявление и собрать пакет документов, после чего выписка будет предоставлена в течение 5-7 дней. Таким путем придется идти, если потребуется официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость объекта.

Поскольку кадастровая стоимость служит базовой величиной для налогообложения, вопрос о правильности ее определения приобретает особую актуальность. Ошибки или неправильное применение методики могут иметь место при любом подсчете, а значит, оспаривание кадастровой стоимости – вопрос, который вполне может возникнуть.

Но дело не только в ошибках. Например, типична ситуация, когда в результате каких-то экономических процессов меняется рыночная стоимость объекта. Или, например, выясняется, что в ходе оценки использовались недостаточно достоверные сведения. В каждом из таких случаев собственник может попытаться оспорить цену своей недвижимости. Как это сделать, мы рассмотрим ниже.

Как происходит оценка кадастровой стоимости

Рассмотрим этот процесс на примере стоимости земельных участков. Изначальное решение о кадастровой оценке принимается субъектом Российской федерации. Оценка кадастровой стоимости по закону осуществляется не чаще, чем один раз в три года и не реже, чем один раз в пять лет и охватывает все участки земли на территории региона. При этом орган Росреестра составляет списки таких участков с указанием основных параметров – площади, расположения, отражаются также сведения об имеющихся на участках объектах недвижимости, их характеристиках.

Орган, который принимает решение о начале кадастровой оценки, должен разместить сообщение на официальном сайте не позднее, чем через 10 дней.

Оценщик, то есть компания, которая будет непосредственно проводить оценку, определяется по итогам тендера, объявляемого государственным органом.

Далее начинается непосредственно процесс оценки. В результате должна сложиться удельная кадастровая стоимость земли, представляющая собой стоимость одного кв. метра. Такая оценка называется массовой.

В ходе массовой оценки участки, имеющие похожие характеристики, группируются, причем имеются в виду не только внешние свойства участка, но также его назначение и установленное законом разрешенное использование. Таким образом создается оценочная зона, внутри которой стоимость одного кв. метра одинакова. Это и есть удельная кадастровая стоимость. После умножения удельного расчетного показателя на площадь определенного участка и получается его полная стоимость.

Если участок ставится на учет после проведения общей массовой оценки, а также если изменились его характеристики (площадь, разрешенное использование, категория земель), то придется проводить определение стоимости заново в индивидуальном порядке.

В процессе проведении расчетов может использоваться разнообразная информация:

  • данные по произведенной купле-продаже;
  • данные о выкупе участков;
  • данные о реальной арендной плате по участкам;
  • цены текущих предложений купли, продажи или аренды.

Смысл анализа этой информации в том, чтобы приблизить кадастровую оценку к рыночной. Заметим, что кадастровая оценка обычно ниже рыночной на 15-25%, но не должна ее превышать.

Кроме того, производится так называемый факторный анализ самых различных ценообразующих факторов:

  • состояние окружающей среды;
  • развитие транспортной и производственной инфраструктуры;
  • развитие социально-бытовой инфраструктуры;
  • доступность объектов, важных для населения;
  • инженерно-геологические факторы;
  • подверженность участков территории разрушительным природным катаклизмам.

Перечень этот, конечно, далеко не полный. Из сказанного выше становится понятно, что кадастровая оценка – непростой и неоднозначный процесс, который осуществляется по сложной методике, подсчет ведется по специально разработанным формулам с учетом большого количества поправочных коэффициентов, учитывающие местные условия и множество других факторов.

В течение максимум семи месяцев после оформления заявки государственного органа на кадастровую оценку организация-оценщик должна сформировать отчет. Отчет проходит экспертизу в саморегулируемой организации оценщиков недвижимости. После получения положительного заключения отчет утверждается отдельным нормативным актом. После этого сведения об удельной кадастровой стоимости фиксируются в системе кадастрового учета.

Как оспорить кадастровую стоимость

Уже исходя из исключительной сложности и вариативности метода подсчета кадастровой стоимости, можно предположить, что не всегда результаты такого подсчета безупречны. А поскольку эти результаты являются основой для налогообложения граждан и организаций, оспаривание величины кадастровой стоимости происходит достаточно часто.

«Оспорить кадастровую стоимость» значит попытаться изменить ее. В досудебном порядке это происходит при обращении в специальную комиссию. Второй путь - действовать через суд. Оснований для таких действий, как гласит закон «Об оценочной деятельности» всего два:

  1. искажение сведений об объекте, которые использовались при определении стоимости;
  2. дата оценки рыночной стоимости совпадает с датой установления кадастровой стоимости.

В первом случае необходимо доказать, что характеристики объекта были ошибочными. Если стоимость была рассчитана в ходе оценочных работ, следует обратиться к заказчику этих работ. Если же сумма была сформирована при постановке земельного участка на учет, а также во время внесения каких-либо изменений, обращаться следует в управление Росреестра. Требуемые сведения обязаны предоставить не позже, чем через семь дней.

Во втором случае придется произвести оценку рыночной стоимости с помощью независимого эксперта. Согласно закону такие работы могут производить исключительно независимые оценщики, являющиеся членами СРО. Если рассчитанная рыночная оценка отличается от рыночной на 30% и более, необходимо дополнительно предоставить положительное экспертное заключение.

Физическое лицо может выбрать – попытаться урегулировать ситуацию в досудебном порядке или обратиться в суд. Юридическое лицо, учитывая недавние изменения в законе, обязано вначале оспорить кадастровую стоимость во внесудебном порядке.

Досудебное урегулирование производится комиссией по разрешению споров в территориальном органе Росреестра. Воспользоваться этой возможностью можно только в первые шесть месяцев после официального установления кадастровой стоимости. 

Действия в этом случае таковы. Лица, заинтересованные в изменении величины кадастровой стоимости, подают заявление, в котором изложена суть вопроса, и приложенный к заявлению пакет документов. Основным аргументом в разбирательстве служат результаты оценки, которую производит независимый эксперт. В срок не больше одного месяца, считая с дня принятия заявления, комиссия рассматривает документы и принимает соответственное решение.

Если комиссия откажется рассматривать заявление или не успеет рассмотреть его в положенный срок, юридическое лицо имеет право обратиться также в суд.

Юристы считают, что физическим лицам целесообразнее обращаться сразу в суд. Из опыта известно, что если у истца есть действительно объективные основания для оспаривания кадастровой стоимости, суд чаще всего принимает его сторону, в отличие от комиссии Росреестра. Часто возникает такая ситуация, когда собственник узнает о завышении стоимости не раньше, чем в момент получения уведомления о налоге. Шесть месяцев, отведенные на внесудебное обжалование, к этому времени обычно уже проходят.

Обращаясь в суд, оптимально иметь отчет независимого эксперта об оценке объекта. Это существенно ускорит рассмотрение спора. В случае отсутствия отчета суд назначит судебную экспертизу.

Ответчиком в суде выступает региональный орган Росреестра.

В случае, когда иск удовлетворяется, объект получает новую кадастровую стоимость. Новые значения кадастровой стоимости считаются вступившими в действие с 1 января того года, в котором было подано заявление, однако не ранее даты, когда в реестр была внесена первичная, оспоренная стоимость.

Компания ООО Авангард: квалифицированные услуги по оспариванию кадастровой стоимости

Понятно, что оспаривание кадастровой стоимости - очень непростое дело. Содействие квалифицированных юристов, специализирующихся в жилищном праве, резко повышает шансы на успех.

Именно такие специалисты работают в компании ООО Авангард. Обратившись в компанию, клиент получит качественную консультационную и юридическую поддержку в деле оспаривания кадастровой стоимости.

Компания обеспечит полный комплекс услуг: начиная с предварительной оценки и заканчивая внесением обновленной кадастровой стоимости в официальный реестр. Специалисты самостоятельно решат проблемы, связанные с получением необходимых сведений по расчетам стоимости, проведением независимой оценки или экспертизы, будут представлять интересы клиента в комиссии Росреестра и в суде.

Работники компании имеют большой опыт по уменьшению кадастровой стоимости. Десятки выигранных процессов – подтверждение тому. В случае успеха конечным результатом для клиента станет существенное уменьшение налоговых или других платежей, которое многократно перекроет расходы, понесенные на юридические услуги.

Получить более подробную информацию Вы можете, позвонив нам по телефону 8 (4932) 37-18-65